Print
PDF

Pogosta vprašanja

 

Zakaj naj se odločite, da bi pri nas izvajali gradbena dela?

Zakaj vam v času pogovora po telefonu ne moremo podati cene za določena dela?
In kaj, če nimam popisa del in projekta?

Kako hitro nam zgradite hišo velikosti cca 300 m2 do 3. gradbene faze?

Ali so vaši delavci zaposleni za določen čas? So tujci?
Zakaj vas stane ceneje, če vam izvajalec nabavi in vgradi material?

Zakaj praviloma ne izvajamo del v krajih izven naše regije oz v bolj oddaljenih mestih?

Pogodba po sistemu ključ v roke

Sosledje gradbenih faz: od projekta, do gradbenega dovoljenja, do začetka gradnje

Koliko me bo stala zastavljena investicija?

Razlika med projektantsko in realizirano vrednostjo projekta. Si lahko pocenim gradnjo?

Kaj lahko zgradim sam?

Zakaj vam predlagamo podpis gradbene pogodbe?





Zakaj naj se odločite, da bi pri nas izvajali gradbena dela?

Ker bomo cenovno ugodni, dela bomo izvedli kvalitetno in v dogovorjenih rokih, ker imamo izkušene zaposlene in lastno gradbeno mehanizacijo.



Zakaj vam v času pogovora po telefonu ne moremo podati cene za določena dela?

Ker vas z ocenami vrednosti določenih cen ne želimo zavesti v eno ali drugo smer. Ne želimo vam podati prenizkih cen in vas ob izvedbi negativno preseneti, hkrati pa ne želimo podati previsoko ceno, ki bo posledica zaokroževanja navzgor, saj bomo verjetno predragi. Želimo vam podati realne cene oz. še rajši obligatorno ponudbo. Te pa vam ne moremo podati na podlagi podatkov posredovanih preko telefona, saj je kar nekaj dejavnikov, ki vplivajo na oblikovanje ponudbe:
› dostopnost do objekta, je le-ta na ravnini, v neravnem delu, morda v stanovanju brez dvigala,
› oddaljenost od javnih cest in trgovin, kjer se nabavlja gradbeni material,
› oddaljenost delovišča od sedeža gradbenega podjetja,
› za kako zahteven in obsežen projekt gre (klasične oblike, okrogline, posebni detajli …),
› kakšni so plačilni in izvedbeni pogoji (roki izvedbe, v katerem obdobju leta, poletje, zima …),
› možnost strojnega dela (ali le ročno delo),
› kakšni materiali naj se uporabijo.

In ravno slednji podatek je pogosto razlog, zakaj vam okvirne cene pogosto ne moremo takoj podati. Opraviti je potrebno preverbo cen materialov, saj ti včasih zelo variirajo, hkrati pa zaradi res velike količine materialov, ki se uporabljajo, izvajalec ne more imeti v glavi vseh ažurnih cen. Zato je potrebna analiza cen in iskanje najcenejšega dobavitelja.

Vsi prej našteti dejavniki oz. podatki morajo biti zajeti v dokumentu, ki se imenuje povpraševanje, ta mora poleg prej omenjenih podatkov vsebovati še načrt ali podrobnejšo skico, iz katere bo razvidno, kakšna dela je pravzaprav potrebno izvesti in po možnosti popis del in materialov, za katere želite, da jih uporabimo pri gradnji.
Kot ste verjetno ugotovili je vse te informacije malce težje posredovati preko telefona, zato nam jih posredujte po elektronski pošti ali po faksu. Še raje pa imamo, da se oglasite v naši pisarni z omenjenimi dokumenti in zelo želen podatek vam bomo veliko hitreje pripravili.

V kolikor pa se vam z pridobivanjem vrednosti del zelo mudi oz. potrebujete ceno le za eno fazo del si lahko grobo kalkulacijo izdelate s pomočjo informativnega cenika sekcije gradbincev OZS.



In kaj, če nimam popisa del in projekta?

Pogosto se zgodi, da naročnik za želena dela oz. objekt nima popisa del, včasih pa ugotavljamo v telefonskih razgovorih, da naročnik niti nima dokončno definiranega, kaj in kako izvesti dela. V takih primerih je nujno, da izvedemo najprej ogled delovišča (ki ga opravimo pred izdelavo vsake ponudbe), razgovor in nato skupaj oblikujemo popis del in predvidenih materialov.



Kako hitro nam zgradite hišo velikosti cca 300 m2 do 3. gradbene faze?

Srednje zahteven objekt takšne velikosti zgradimo v približno 3 mesecih. Ker pa v gradbeni sezoni dajemo delo tudi do dvema dodatnimi skupinama podizvajalcev, s katerimi trajno sodelujemo, smo dela sposobni – v kolikor  to želite – izvesti tudi v krajših rokih.



Ali so vaši delavci zaposleni za določen čas? So tujci?

Vsi naši delavci so zaposleni za nedoločen čas. Večina jih ima državljanstvo RS ali pa zaradi daljšega bivanja v RS v fazi pridobivanja le-tega. So zaupanja vredne osebe, ki so pozitivno  prestale preverjanje s strani državnih organov, preden smo lahko pričeli izvajati gradbena dela v vojašnici in drugem objektu, ki je pod posebnim varstvom.



Zakaj vas stane ceneje, če vam izvajalec nabavi in vgradi material?

Razlogov je več, izpostavili pa bi sledeče: ker lahko izvajalec pri trgovcu zaradi pogostega naročanja blaga zagotovo dobi višje popuste (večje naročilo - npr. na zalogo, za več objektov, dobava v tranzitu … ) in rabate, kot si jih boste lahko vi izposlovali. Hkrati pa boste vi za gradbeni material v trgovini plačali 20 % DDV, izvajalec pa vam bo, ko bo poračunal izstopni in vstopni DDV, lahko blago "prodal" še po nižji ceni!



Zakaj praviloma ne izvajamo del v krajih izven naše regije oz v bolj oddaljenih mestih?

Ker imamo dovolj naročil znotraj naše regije. In tudi, ker je naša poslovna strategija biti prisoten v lokalnem okolju, kjer te ljudje poznajo ter zaradi dolgoročne prisotnosti in izvedenih del bolj zaupajo, ter tudi iz osebnih razlogov, ker je prijeten občutek sprehoditi se po lokalni sredini in ugotoviti, da si v njej pustil trajno sled v obliki zgradb, ki so postale dom tvojim someščanom!



Pogodba po sistemu ključ v roke

Izvajalce povprašajta za možnost gradnje na ključ do določene faze. Če imate dober in natančen projekt in popis del ne bo težko najti kakšnega izvajalca, ki bi bil pripravljen tako izvesti dela, v nasprotnem bo takšnih zelo malo. Ta mehanizem je lahko tudi eden od pokazateljev kako strokoven in posloven je izvajalec, da si upa natančno izračunati finančno in poslovno tveganje, ter kar je najpomembneje, da je kapitalsko dovolj močan, da prevzame takšen posel. A to ne sme biti edini kriterij izbire, saj bo v primeru, da se je izvajalec zaračunal, želel to izgubo na tak ali drugačen način pokriti na vaš račun. Glede tega pa upoštevajte, da so gospodarski spori na sodiščih RS dolgotrajni in glede izida težko predvidljivi. Zato gradbeno pogodbo sestavite na način za primer, da obstaja verjetno da bo do spora prišlo in za take primere v pogodbo vnesite takšna določila, da čim bolje zaščitite svoje interese!



Sosledje gradbenih faz: od projekta, do gradbenega dovoljenja, do začetka gradnje

Glede teh vprašanj je dober vir informacij že Zakon o graditvi objektov (ZGO-1-UPB1, Ul.- RS, št. 102/04 s sprem. in dop.), ki vam poda odgovore na to, kdo je lahko in mora biti udeležen v nastajanju vašega doma, kako pravilno začeti in izvesti ta projekt, da bi zadostili zakonodaji RS.V poglavju drugi viri vam bomo navedli bližnjice do vseh zakonov in drugih pravnih aktov, ki jih je dobro poznati v okviru tega vašega projekta. Na tem mestu pa bi vam podali bližnjico do portala E-uprave RS, kjer boste našli odgovore na vsaj naslednja vprašanja glede:

a) soglasij:
Požarno soglasje k projektu za pridobitev gradbenega dovoljenja
Gradim ali obnavljam objekt ob državni cesti
Opravljanje del ob državni cesti
Izdaja uporabnega dovoljenja
Izdaja gradbenega dovoljenja

b) gradbenega dovoljenja

Požarno soglasje k projektu za pridobitev gradbenega dovoljenja
Izdaja gradbenega dovoljenja

c) pravica graditi

Kako se na določeni nepremičnini izkazuje pravica graditi?
Kaj pomeni stvarna in obligacijska pravica na stvari



Koliko me bo stala zastavljena investicija?

Opozorili bi vas, da morate pri načrtovanju upoštevati vse stroške, ki bodo nastali od vaše prve ideje do točke, ko bo stavba pripravljena na vselitev. Verjetno boste sami težko predvideli, katere stroške boste imeli v posamezni fazi, zato poprosite za pomoč pri izdelavi proračuna investicije osebo, ki se na določeno fazo dobro spozna ali pa je v njej aktivno udeležena. Predvsem pa ne dajte preveč na ocene laikov, ki vam bodo dali ocene tipa »hiša do strehe vas bo stala toliko in toliko €«.

Tako zgrajen objekt je še zelo daleč do vselitvene faze, tako v časovnem smislu, kot tudi v smislu stroškov. Glede obrtniških in zaključnih del, ki sledijo, veliko investitorjev pri oceni stroškov naredi proračunske napake, ki povzročijo mnoge neljube posledice.

In zakaj je dobro, da izdelate kar se da natančen proračun celotne investicije? Ne zanemarite psiholoških razlogov! Saj nikakor ni prijetno, če boste morali zaradi pomanjkanja sredstev ustavljati gradnjo ali se boste prisiljeni vseliti v ne povsem dograjen objekt ali celo, da vam bo to preprečeno za določeno obdobje.

In drugi razlog: gradnja bo potekala veliko bolj ekonomično, če boste v pravem trenutku imeli na voljo dovolj denarja za tekočo fazo gradnje. Veliko več manevrskega prostora boste imeli, v kolikor se boste za dela lahko pogajali z denarjem v roki, če boste pripravljeni ponuditi tudi delni avans (brez katerega mnogi izvajalci niti ne začnejo izvajati del), še pozitivnejši učinek pa boste dosegli pri izvajalcih del, če boste storitve redno in pravočasno plačevali. Zato dobro planirajte vaše prilive, časovnice sproščanja vaših vezanih sredstev na banki … in nastajajoče odlive, saj so denarna sredstva najpomembnejši dejavnik za uspešen potek tudi tega projekta.



Razlika med projektantsko in realizirano vrednostjo projekta. Si lahko pocenim gradnjo?

V projektantski predračun projektant ali biro arhitektov poskuša vnesti vsa dela, storitve … oz. količine materiala in porabljenih ur. Pri tem je potrebno paziti na dejavnik izkušenosti projektanta in to ne zgolj v smislu količine narejenih projektov, ampak izvedenih projektov. Oz. povedano drugače od arhitekta oz. projektanta, ki je pogosto prisoten tudi v fazi gradnje, ni za pričakovati, da bo izdelal popis del in projektantsko ovrednotenje projekta, ki se bo bistveno razlikoval od izvedenega popisa stroškov.

Hkrati je potrebno upoštevati dejstvo, kako natančno je popis v skladu z realnimi razmerami na delovišču in v skladu z željami investitorjev in koliko so res zajeta vsa dela – tudi vsa predvidena dela. Večja kot je skladnost med navedenim, manjša odstopanja je mogoče pričakovati med načrtovanimi in realizirani stroški. Zato svoje želje kar najbolj natančno zaupajte že arhitektu oz. drugi strokovno usposobljeni osebi, ki vam bo izdelala projektantski popis del. Predvsem pa naj vam izvajalec ne izdela predračuna dela izključno na podlagi projektantskega popisa, ampak naj poskuša tudi sam predvideti in ovrednotiti vsa dela, materiale … ki bodo nastali in bodo povzročali nastanek dodatnih stroškov.

Le pravilna ocena vrednosti vseh želenih del je nujen predpogoj, da bo projekt gradnje vaše hiše kar najbolj uspešno zaključen in predvsem, da se ne bo zaradi napačnega finančnega načrtovanja zavlekel.



Kaj lahko zgradim sam?

Določena gradbena dela res lahko opravite sami. Pri tem ne gre zgolj za fizično sposobnost izvesti določena dela, ampak, ali smete takšna dela tudi izvajati. Poleg dejavnika hitrosti izvedbe bi izpostavili predvsem dejavnik kvalitete. Verjetno ni potrebno poudarjati, da izobražen in usposobljen delavec dela izvede veliko bolj kvalitetno kot priučen, ki takšna dela izvaja prvič ali zgolj občasno. Izkušen izvajalec vam lahko pri izvajanju prihrani tudi kakšen strošek, saj vam bo sposoben svetovati optimalnejšo izvedbo, hkrati pa bo zmanjšal tveganje, da bi se zaradi slabše izvedbe del v začetnih fazah podražile vse naslednje gradbene faze ali bi nastali stroški z odpravljanjem napak pri gradnji.



Zakaj vam predlagamo podpis gradbene pogodbe?

Ker to zahteva zakonodaja RS, in ker je to eden prvih obligatornih dogovorov med vami in izvajalci. V njej so zajeti vsi dogovori, ki zmanjšujejo možnost nesporazumov in prispevajo k zmanjševanju možnosti morebitnih sporov in težav. Pogodba je odraz kompromisa in predstavlja zbir obveznosti tako izvajalca kot naročnika.

Glede sestavine gradbene pogodbe si preberite predvsem določila Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ) in drugih pravnih virov, zajetih v nadaljevanju. Morda bi vas opozorili, da velja zlasti dobro doreči določila glede: izvedbenih rokov, podatkov o osebah, ki bodo udeleženi v procesu gradnje, obračuna in plačilnih pogojev, prevzema del, opredelitve naročenih del oz. predmeta pogodbe. Predlagamo, da so vsa dela, ki so predmet pogodbe, kar najbolj natančno navedena in opisana v predračunu, ki naj tako postane del pogodbe.

Poskušajte si v pogodbi izboriti postavko, da lahko v primeru nezadovoljstva z izvajalcem pogodbo predčasno in brez pogodbene kazni prekinete po določeni fazi.

Pri določilih glede plačil bodite previdni pri avansih, posebej, če izveste, da izvajalec stalno zamuja pri plačevanju, saj njegova insolventnost lahko povzroči tudi težave pri dokončanju vašega projekta. Zato ne dovolite, da vas pridobi z ugodnimi cenami, v zameno pa od vas zahteva visoke avanse - za premoščanje starih dolgov oz. takšnih, ki ne gredo za nakup materiala.
Glede avansov velja vedeti, da bo izvajalec želel čim višji avans, zato vedite, da se avansi po OZ obrestujejo, če se ne porabljajo za nakup surovin; če denarja izvajalec ne rabi za potrebe vaše gradnje, je to kreditiranje. Zatorej ne dajajte veliko denarja v naprej, preden začnejo izvajalci pri vas dejansko delati oz. preden bo nakupljene materiale dostavil na vaše gradbišče.